Giá nhà ở tăng đã khiến người mua trung bình ngày càng khó tiếp cận thị trường bất động sản. Trong khi nguồn cung tiếp tục tăng nhanh, sự quan tâm của người mua đang suy yếu, làm tăng nguy cơ khủng hoảng vượt quá.
Cung cấp tăng giữa nhu cầu giảm
Trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội đã thêm 21.951 đơn vị nhà ở mới được phê duyệt để bán, gần 75% trong số đó là nhà chung cư. Tại Thành phố Hồ Chí Minh (trước đây), CBRE đã báo cáo rằng 1.400 căn hộ và 132 ngôi nhà thấp tầng đã được ra mắt, với khoảng 1.000 căn hộ và 74 đơn vị thấp tầng được ra mắt trong quý 2.
Mặc dù hàng tồn kho ngày càng tăng này, sự quan tâm đến nhà ở đã giảm. Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung mới ở thành phố Hồ Chí Minh trong nửa cuối năm 2025 dự kiến sẽ bị hạn chế, chỉ có 6.000 căn hộ và 800 ngôi nhà thấp tầng dự kiến.
Giá thị trường chính cho các căn hộ đạt 82 triệu VND mỗi mét vuông (khoảng 3,230 USD) trong quý 2, tăng 7% so với quý trước và 29% hàng năm.
Hầu hết các lần ra mắt mới đến từ các giai đoạn liên tục của các dự án đã ra mắt trước đó, với mức tăng giá 10% -13% so với các giai đoạn trước.
Mặc dù tăng giá, tỷ lệ hấp thụ của các căn hộ mới ra mắt trong nửa đầu giảm xuống còn 74%, giảm từ 86% trong cùng kỳ năm ngoái.
Để tăng doanh số, các nhà phát triển đã cung cấp các ưu đãi như giảm giá từ 9%-16%, thời gian ân hạn thế chấp lên đến 10 năm và các gói nội thất nội thất.
Sự hợp nhất gần đây của Binh Duong và Ba Ria - Vung Tau với Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ giảm giá nhà bằng cách mở rộng cung cấp đất.
Tuy nhiên, một số chuyên gia dự đoán điều ngược lại: giá tài sản trong các khu vực này có thể tăng vọt do uy tín của việc trở thành một phần của thành phố "Mega. "
Chuyên gia bất động sản độc lập Tran Khanh Quang lưu ý rằng việc sáp nhập ảnh hưởng tích cực đến tâm lý người mua trong Binh Duong và Ba Ria - Vung Tau. Các khu vực giáp ranh như di an và thuan có thể thấy mức tăng giá ngắn hạn 15% do các địa điểm thuận lợi và nhu cầu dân số ngày càng tăng. Binh Duong tiếp tục phục vụ cho các căn hộ tầm trung cho công nhân trẻ.
lặp lại quan điểm này, Duong Thuy Dung nhấn mạnh rằng việc mở rộng đất có thể thúc đẩy sự phát triển của các thành phố vệ tinh, thúc đẩy nhu cầu về nhà ở chất lượng cao hơn. Điều này sẽ tăng giá nhà ở các khu vực như Binh Duong và Ba RIA - Vung Tau khi nhu cầu tăng lên cho mức sống và tiện nghi hiện đại.
Ở Hà Nội, Savills ước tính rằng 25.200 nhà chung cư mới sẽ được ra mắt trong năm nay, với 70.000 đơn vị khác từ 91 dự án dự kiến từ năm 2026 trở đi, chủ yếu ở các quận ngoại ô như Dong Anh, Hoai Duc và Hoang Mai (trước đây).
Mặc dù có nguồn cung dồi dào, giá nhà ở Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Savills báo cáo rằng giá căn hộ trung bình năm ngoái đạt 75 triệu VND/m2 (khoảng 2.955 USD), tăng 9% theo quý và 29% so với năm trước. Đến cuối quý 1/2025, giá đã tăng lên 79 triệu vnd/m2 (xấp xỉ 3,110 USD).
{1. Ở các tỉnh mà trước đây có kinh nghiệm tăng lên do tin đồn về sáp nhập, tiền lãi cũng đã giảm 36%.Rủi ro của khung dệt thừa
Nhà ở xã hội (NOXH) đang chứng kiến sự hồi sinh, với nhiều dự án đang được phát triển. Bộ xây dựng dự báo rằng Hà Nội sẽ vượt quá mục tiêu của mình với hơn 4.700 đơn vị từ sáu dự án NOXH, bao gồm sự phát triển 1.980 đơn vị ở Bo de Ward (trước đây), với 600 đơn vị dự kiến hoàn thành trong năm nay và hoàn thành hoàn thành vào quý 4/2027.
Tuy nhiên, giá cho nhà ở xã hội cũng đang tăng. Sau khi giới hạn dưới 20 triệu VND/m2 (xấp xỉ 785 USD), nhiều dự án mới hiện nằm trong khoảng 25-27 triệu VND/m2 (980-1,060 USD). Ví dụ, dự án Kim HOA ở Me Linh (trước đây), cách trung tâm thành phố Hà Nội 30 km, dự kiến sẽ có giá hơn 20 triệu vnd/m2.
{1.Nhiều nhà phát triển chịu chi phí bồi thường, tái định cư và cơ sở hạ tầng, được tính vào giá bán. Vật liệu xây dựng và chi phí lao động tăng cũng góp phần tăng.
Đáng chú ý, Nghị định 192, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7, cho phép các nhà phát triển thiết lập giá nhà ở xã hội mà không cần sự chấp thuận trước của các cơ quan xây dựng địa phương, làm tăng mối lo ngại về các vấn đề về lạm phát giá và khả năng tiếp cận.
{1.Ông đã trích dẫn một dự án trên đường Lang Ha ở Hà Nội, nơi duy trì mức giá 40 triệu VND/m2 (khoảng 1.575 USD) trong nhiều năm, hiện đã tăng lên hơn 100 triệu VND/m2 (khoảng 3,940 USD) do hạn chế nguồn cung.
VU cảnh báo rằng việc tăng giá dai dẳng trong bối cảnh cung cấp quá mức có thể dẫn đến sự thanh khoản của thị trường, khiến những người mua trẻ khó có đủ tiền mua nhà. Ông chỉ vào các thành phố ma ở Trung Quốc và Việt Nam là những câu chuyện cảnh báo về sự phát triển quá mức nhưng không có người ở.
{1. Kế hoạch kém và các khu vực đô thị bị bỏ hoang tiếp tục lãng phí tài nguyên trong khi đẩy giá ngoài tầm với của người mua chính hãng.dr. Truong Anh Tuân, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết giải pháp chính là tăng nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng. Để đáp ứng nhu cầu cấp bách từ cư dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp, chính phủ nên thực hiện các chính sách mạnh mẽ, kịp thời để thúc đẩy phát triển nhà ở chi phí thấp và khuyến khích nhà ở cho thuê giá hợp lý.
Chủ tịch Tập đoàn Cen Nguyen Trung Vu cảnh báo rằng việc mở rộng dự án lớn không được kiểm soát có thể tràn vào thị trường. Trước đây, các dự án của vài trăm ha được coi là lớn, nhưng ngày nay, các khu vực đô thị khổng lồ trải dài vài nghìn ha đang trở nên phổ biến, thay đổi cảnh quan cạnh tranh và sức mạnh tập trung trong tay các nhà phát triển lớn.
PV